南京东部经历过两次发展的高峰，第一次是麒麟，第二次是紫东，只是两次尝试都给人发力很猛但持续时间和高标准计划却大打折扣的尴尬局面，两次都起个大早，却又草草收场，让人有些蒙圈。

而后来的紫核最让人唏嘘，现在甚至不知道怎么称呼这个板块，叫紫东核心区吧，旧名已经没了，叫青龙地铁小镇吧，着实有点长，只叫青龙吧和青龙山国际生态城又容易有些混淆。想来想去，为了方便交流，我这边就暂时叫它东部核心吧。

01 路路相通

判断一个板块有没有发展动力，首先看基建上的投入够不够，最基础的就是路修得怎么样。

东部核心的问题在于，其分别属于两个区，西边是江宁的麒麟街道，东边是栖霞的西岗街道。此前受中间丘陵山体的影响，东西两个部分一直没有高标准的道路相通。导致虽然合起来是一个板块，但其实大家各玩各的，互不干扰。别的板块1+1＞2，东部核心却是1+1=1，两个部分没有形成合力。

好在经过我长时间的观察，虽然紫东没了，但东部核心的基础设施建设，没有因此受到太大影响，路网的布局还是比较积极的，尤其是栖霞这边。感觉在道路这块投入更大一些。

对比年初和年底的两张卫星图，我们可以看到23年度，江宁部分基本是龙王山大道、东流路、桂山路在修，而栖霞这部分除了龙王山大道，还在修捷运大道、孟北路、麟岗大道、晨山南路、大湖路、思邈路、唐宁路等等，力度和范围上似乎要更大一些。

不过目前最大的问题还是两边的主干路始终没有真正相接，缺的部分什么时候能够补全？其他的路我们暂且不谈，龙王山大道和捷运大道缺的那一小部分也该接上了。

不同区两个街道之间的内部交通目前还没有真正打通，而外部交通环境也好不到哪里去，这都严重限制了东部核心的整体化发展，所以对于东部核心来说，核心资源性的设施咱们先不要谈，优先把车行交通的问题解决了才是重中之重，2024年这个目标应该没有问题。

当然这个板块最大的优势在于，虽然车行交通还没有打通，但地铁却早早就通了，4号线还是比较方便的，算是不幸中的万幸了。

02 公园一分为二

最近南京发布了青龙片区中央绿脉公园的规划，其实仔细的朋友会发现，这个公园也是被一分为二的，这份规划针对的只是栖霞片区，并不包含江宁片区。所以规划中描述的总面积127.4公顷只是一半大小，如果包含江宁的部分，这个面积差不多是翻倍的。

不得不说跨区这种发展模式有一定的优势，可以把板块拉大，更容易做大做强。但弊端也是很明显，什么都是一分为二，公园一分为二，板块中心也一分为二，为了平衡两区的利益，做了东流和孟北二元布局。老实说巴掌大的地方何必呢？但是从现实考虑，又发现这种跨越两区边界的板块也只能这么安排。

但这就要求两边的开发处于同步状态，需要很高的协调性，这就是早期管委会的初衷。但是很显然东部核心也就是现在的青龙地铁小镇并没有做到这一点，这是目前最大的不确定因素。不是江宁等栖霞，就是栖霞等江宁。后期如何创造出一个相对高效的协调机制统筹两个片区的整体发展将是青龙地铁小镇真正的挑战。

至于其他的个人不是大问题，首先地铁有了，第二板块不大，也没有类似江北核心区那种特别复杂的特大型工程，规划的建筑也都不高，属于人居低密板块。理论上路网尽快布局好，然后在资源上稍微有所倾斜一下，这个板块也就成了。